本文摘要：近日，有关深圳将沦为房产税扩围的试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家回应，房产税在深圳落地将是大概率事件。日前发布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，不断扩大个人住房房产税改革试点范围，回应发展改革委有关负责人也回应今年不会有明确动作。而这些消息都更进一步证实了房产税将扩围的趋势，这其中，深圳又是大概率的扩围城市之一。 近日，有关深圳将沦为房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都回应，房产税在深圳落地将是大概率事件。

近日，有关深圳将沦为房产税扩围的试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家回应，房产税在深圳落地将是大概率事件。日前发布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，不断扩大个人住房房产税改革试点范围，回应发展改革委有关负责人也回应今年不会有明确动作。而这些消息都更进一步证实了房产税将扩围的趋势，这其中，深圳又是大概率的扩围城市之一。

近日，有关深圳将沦为房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都回应，房产税在深圳落地将是大概率事件。而对于这一税种的征税方式，仍不存在诸多不确定性，事关征税范围、税率、征税方式等核心指标，深圳房产税的方案则尚待官方最后证实。业内人士多数指出，深圳房产税或仍以增量为征税范围，而在税率上前期也不有可能太高，但有逐步下调的趋势。

对于效果，不少专家则普遍认为，无论是上海和重庆的试点效果，还是过分保守的税率，都使得房产税对于诱导房价的效果会很显著。90%有可能将不会还包括深圳有90%的有可能房产税扩围不会在今年第四季度落地，再者，90%有可能的则是试点城市中将不会有深圳，综合开发研究院旅游与房地产中心主任宋丁向记者回应。

据理解，对房产税税，地方上必须打算的工作还包括房产信息和系统联网，确认征管机构，配备涉及人员，以及制订工作流程和细则。而深圳则被指出不具备房产税税的条件，其理由就是深圳已完成全面评估存量房价格的系统工作，这被指出是税房产税的基础。此外，深圳房产产权具体，税房产税的条件也被指出是全国各城市中最差的。深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺则指出，房产税配套已是必然趋势，而深圳目前早已不具备税房产税的条件。

邓志旺回应，2011年上海和重庆陆续税房产税之后，深圳专程到两地实地考察，并作好本地税的涉及方案及打算工作。不仅是深圳，只不过有可能税的城市基本早已有税方案。

但是因为中央未强迫地方征税，因此地方政府意味着作好税的打算，也没付诸行动。明确税时间要等有关部门印发通报，预计今年下半年或者明年就不会税。

如果房产税配套，最有可能的就是深圳等房价较为低的一线城市以及部分房价下跌较慢的二线城市。邓志旺回应。

房产税征税模式或异于沪渝在征税方式上目前有多种猜测，其主要的问题是缴增量还是存量，税率以及减免面积等核心问题。据此前媒体报道，有官员透漏，本次房产税试点配套采行的模式很有可能不同于现有沪渝房产税版本，决策层必须对多个房产税版本展开评估、自由选择。

北京中原地产市场研究总监张大伟指出，按照常理，应当是增量部分再行税房产税，原因在于：首先，从早已试点的重庆、上海两地来看，房产税都就是指新的增量开始试点，这样政策落地的可玩性小；其次，从增量房开始征税也并非只核查增量，而是对新的购房人群核查存量面积，超额部分征税房产税；最后，初期从分批的超强面积松开，但将来来看，认同不会牵涉到存量多套房。从地方收益来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海、重庆的房产税税收都较为较少，所以后期房产税党内外甚至对二套以上全面缴纳的可能性十分大。

宋丁也指出深圳可能会参考重庆、上海的政策，但只是一部分，却是深圳对于税房产税的考量有所不同，像重庆、上海土地财政反对力量大，可以占30%40%左右，而深圳大约只占到10%，深圳对于土地财政的依赖性上升，但有房产税的反对不会比较较好。不过在范围上，宋丁指出，深圳房产税覆盖面可能会稍大，第一步主要针对大户型或者是多套房来征税，目的在于安抚市场；随后逐步不断扩大到所有房屋都征收。此外，宋丁还警告，房产税增量部分依旧要征，而存量在未来是主要的节点。

尤其对深圳而言，目前过于多的违法建筑，小产权房的肆意修建，对于存量征税房产税这一点来说，不会让更加多的购房者跑去出售违法的小产权房，所以小产权房如何解决问题，是深圳想对存量税房产税的一个关键环节。房产税对诱导房价效果众说纷纭对于房产税诱导房价下跌的效果，多名专家都不悲观。

宋丁很认同地回应，房产税在短期内不会有一定的影响，但时间宽了影响就不会渐渐变大，因为房产税一直只是一种税制，在长年的调控过程中不会渐渐弱化。邓志旺也指出，房产税税的实际起到并不大：上海和重庆都税两年了，但房价该涨还是在涨，未受到影响。首先，因为税的范围并不大，而且税率很低，上海是0.6%，重庆是0.5%1.2%，一套100万的房子才递几千元，而对于地方财政收入来说，如此较低的税款跟以致于上亿的地价来说，不值一提；对于劫富济贫增进社会公平，影响也是微乎其微。

房产税对楼市短期房价有影响，长年对房价无任何实质性扼制力，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，房产税税目的不是叛房价，是调节收益分配，房产税不能抑制地价下跌。忽略，房产税税还不会造成税费成本移往给买房者，造成房价下跌。

回应张大伟并不表示同意，他指出，房产税的征税可以减少地方政府的平稳收益，一定程度上可以减少地方政府高价卖地的冲动，增加地王经常出现的概率，也可能会挤压出部分库存空置房源，减少出租房源进而入手房租下跌，另外，如果从分批房产变换计算出来之前存量房产拆分征税房产持有人税，对有多套房产买家的投资冲动也有抑制作用。但同时，张大伟也回应，在不转变供需结构的前提下，追加税费最后结果意味着是增税，楼市调控很难倚赖房产税。而针对我国目前现状，大城市实际空置的房产比例并不低，大城市的产权属性简单，在不解决问题供给的情况下，盲目不断扩大房产税的范围很有可能造成存量环节税费被移往到交易环节。宋丁建议，深圳如果税房产税，理应明确的时间表或者可行性的决定，让大家看见明确的政策方向，而这才更加合乎深圳楼市目前的形势。

房产税落地庞加莱房产税扩围已获得证实，谁将沦为第二批试点城市？房价居高不下的深圳毫无疑问很快被推向风口浪尖。那么，倘若深圳知道税房产税，是该征伐增量房的税还是存量房的税？减免面积有多少？税率又该如何确认？是大幅征税还是重复使用征税？环绕这些问题，记者专访了业内人士，全面预测房产税在深圳该如何落地。

问题征伐增量还是存量？对于征税分批商品房的税还是征税市民持有人商品房的税，这将相当大程度上影响房产税征税的效果。宋丁指出，目前深圳的财政状况较为很弱，如果征税存量房的话，不会有益政府的财政收入，但不会引发市民较小的抗拒性；如果征税增量房的话，则具有调控房价的意义。

理论上应当是偏向于收存量，但从市场的实际情况看是偏向于收增量的。针对目前深圳房地产市场逐步从增量房市场过渡到存量房市场，宋丁指出应当采行过渡性的方式，跟上的时候缴增量，然后逐步过渡到缴存量。而从操作性、接受度和追加住房结构方面来看，美联物业全国研究中心总监徐枫指出征税增量房的可能性稍大。

目前深圳房地产市场不存在研发大户型产品的趋势，税增量房税的话，不会使中高档物业的销售上升，从而影响研发的预期。但她指出，在税增量房税时可能会原作很多条件，因此也许只有部分增量房必须被征收。邓志旺也指出房产税对增量部分税的可能性更大，而对存量税的可能性比较较小。邓志旺回应，增量房对应的是交易环节，你要买房就要交税，不交税就不想你卖，就这么非常简单，但存量房对应的是持有人环节，如果业主不不愿交税，就很难强制他交，因为房子早已是他的。

可想而知，如果对存量房征收，不致必须大量的人力物力反对，导致资源浪费。邓志旺回应。多名业内人士指出，税存量房的程序比较复杂，影响面较为大，因此会一下子就征税存量房税。

问题减免面积是多少？按照上海和重庆房产税的征税模式，都有一定面积可获得减免，深圳否也可原作减免面积，可有依据？多名访谈人士皆指出，目前还无法预测，也继续没政策上的标准可以依照。宋丁指出，每个城市的情况有所不同制订的标准就有所不同，但政策的制订还是应当在高效率范围之内，在深圳，90平方米以下，或者中小户型减免都有可能。地产评论员林晓华则指出无法几乎按照面积大小来确认减免范围。各个地区计算出来标准不一样，南北建筑户型也有差异，北方房子的两房有100多平方米，而南方的只有60平方米，这不会不存在一定问题。

按照上海模式，人均居住面积在60平方米以下的可减免。徐枫也明确提出某种程度的操作方法，假如深圳的人均居住面积是40平方米的话，那么市民分批商品房人均面积多达这个数值才征税。

林晓华却指出，上有政策下有对策，有可能会经常出现假离婚、移往房产等铁环政策空子的不道德。他指出，以交易金额的多少来区分减免范围较为适合。

比如交易金额在200万以上才征税。中原地产二级市场策略中心总经理周曜则指出，可以原作第几套起征的标准，这样可以减轻房产投资不道德的流行，但前提是要创建完备的全国房产信息联网。问题税率是多少？上海房产税税两年多以来，税率曾经变动，并针对有所不同的层面使用有所不同的税率。

宋丁也指出，使用累加的税率较为适合，而不是单一的、恒定的一个税率，但应当掌控在0.3%0.8%之间，其间随着户型增大、面积增大、套数激增逐步下调，这样才能起着调控的效果。徐枫指出税率的制订是一个温水熬青蛙的过程，政策会一下子就制订一个很严苛的标准，而是应当在大家能拒绝接受的范围内，然后再行逐步往下调，这也合乎我国一贯的作法。

林晓华则指出，目前深圳数据计算出来的硬件早已作好了，但软件（即计算出来标准）还没出来，所以难以估计。他指出，房产税不应当是一个追加的税种，而应当是可以代替房产交易环节的契税，变为每年房产保留环节的一个税种。尽管现在无法计算出来税率是多少，但既然是每年都要征税的，就必须一个大家能拒绝接受的税率。

周曜则指出应当在0.6%0.8%之间，房产税是一个长效机制，不是一下子就要把市场搞垮的，政府应当创建一个长效平稳的税基，这样就持续减少政府收益，不必过分依赖卖地。问题重复使用征税还是每年征税？房产税按年来征税还是在交易时重复使用征税较为适合？徐枫指出按年征税较为合理，因为房产的明确价值每一年都不一样。

林晓华告诉他记者，目前深圳涉及部门早已创建了房产市值估价的软件，可以很快捷地计算出来出有当时房产的价值。因此，应当使用每年征税的方式。

至于这样否不会产生征管方面的艰难？徐枫回应，政府不会有专门的一个部门负责管理房产税的征税，关键在于否能实施狠抓。如果涉及部门像征税增值税、营业税那样去抓房产税，我坚信一个都逃不掉的。却是房产税是一个较小的税种，占到政府财政收入并不大，因此是要看继续执行力度。对于征管方面的问题，周曜指出中国根本都是间接纳税而不是必要纳税的，因此要增进房产税的大幅交纳，政府还必须创建涉及的设施机制。

而林晓华指出，也许征税金额是大家需要忍受的，可以通过一些机制来希望主动交纳，但要因应抽验等行政手段。案例上海：房价涨势没暂停自2011年1月28日起，上海对部分个人住房征税房产税。

按照《上海市积极开展对部分个人住房征税房产税试点的暂行办法》，征税范围还包括上海市居民家庭在上海市分批且归属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地分批的住房。上海市居民家庭人均不多达60平方米的，其分批的住房暂免征税房产税。税基暂按增值税住房市场交易价格的70%计算出来交纳，限于税率暂定0.6%。

对住房每平方米市场交易价格高于当地上年度新建商品住房平均值销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。有研究机构报告认为，2012年3月至8月，上海二手房均价从21000元下跌至25000元，涨幅约16%。而新房市场上，上海市新房成交价价格从年初的均价2万元，持续下跌至4月的21918元。

之后惯性下跌至7月最高点24348元，涨幅约18%，房价的涨势依然没暂停。杨红旭指出，目前仍正处于房地产市场调控期，更为严苛的出租汽车、限贷政策对房地产市场影响更加必要，个人住房房产税的税率较低、征税范围受限。从2013年起，上海房产税限于税率分界线因与新建商品住宅平均值销售价格同步有所提高，如果房屋单价多达27740元/平方米，则按0.6%征税房产税；若高于或相等27740元/平方米，则按0.4%的税率征税。根据近期的官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别下跌2.0%和10.2%。

重庆：房价诱导效果不如预期2011年1月28日起，重庆市对重庆主城九区内存量增量独栋别墅、分批高档商品房、外地炒房客在重庆购得第二套房征税房产税，其税率为0.5%1.2%。明确征税标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交价建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍（含4倍）以上的税率为1.2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人分批第二套（不含第二套）以上的普通住房，税率为0.5％。

业内人士指出，重庆房产税发售两年来，诱导房价的效果不如预期。统计数据表明，2010年至2011年期间，重庆主城区商品房的建筑面积价格上涨了628元/平方米，而2012年1月至12月，重庆主城区商品房成交价均价也从6400元/平方米急剧提高至7000元/平方米左右。

近日，重庆市国土部门公布消息称之为，2013年1月1日起，重庆高档住房增值税价格开始继续执行新标准，增值税价格起点由去年的12152元/平方米提升为12779元/平方米，房产税起征点较去年提升了627元。回应，市场分析人士指出，这可能会对房价下跌构成一定发动机。根据近期的官方统计数据，今年4月重庆新建商品住宅价格指数环比、同比分别下跌1.1%和5.6%。

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